В последние годы в процесс покупки новостройки были внесены существенные изменения, так как действовавшая система долевого строительства в результате реформы полностью изменилась. Многим покупателям до сих пор непонятна новая схема покупки с применением счетов эскроу и новые особенности выбора застройщика. Обо всем этом нам сегодня расскажет начальник отдела регистрации земельных участков и долевого участия в строительстве Управления Росреестра по Республике Башкортостан Юлчурин Айрат Ирекович.
-Каким образом сегодня застройщик вправе привлекать денежные средства дольщиков и как это защищает покупателей первичного жилья от потери вложенных средств?
В последнее время государством предпринято ряд мер по защите прав и гарантий дольщиков.
В частности, ужесточены требования к застройщикам. Например, с 01.07.2019 они могут привлекать средства дольщиков только через эскроу-счета, с которых возможно снять средства только после выполнения обязательств. Таким образом, при использовании застройщиком эскроу-счета участник долевого строительства не рассчитывается с застройщиком напрямую, а переводит денежные средства на специальный банковский счет или эскроу-счет. При этом перечисление на счёт осуществляется дольщиком после государственной регистрации ДДУ в Росреестре. Если застройщик по каким-то причинам не построит планируемый объект, либо обанкротится, средства, которые находятся на эскроу-счете, должны быть возвращены покупателю в полном объеме. Для тех застройщиков, кто начал строительство до 01.07.2019, законодательством введена обязанность осуществления отчислений (1,2% от сделки) в компенсационный фонд. В случае банкротства застройщика, новый застройщик будет завершать строительство объекта за счет средств, в том числе, данного Фонда.
-Как сегодня выбрать добросовестного застройщика?
Разработана Единая информационная система жилищного строительства (ЕИСЖС), размещенная на официальном сайте Наш.дом.рф. Она предназначена для того, чтобы собрать в одном месте полные и актуальные данные обо всех новостройках, застройщиках, их документах и ходе строительства. Помимо застройщиков сведения в данный информационный ресурс размещают уполномоченные органы в сфере жилищного строительства (в том числе контролирующие и надзорные органы). Контроль за полнотой, актуальностью и своевременностью размещения необходимо информации осуществляет оператор системы – Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства. Сервис ЕИСЖС позволяет провести первичную проверку объекта и застройщика перед покупкой. В сервисе отражены все необходимые сведения, документы и фотографии процесса строительства конкретного объекта.
Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства контролирует весь процесс, следит за соблюдением застройщиками всех требований к наполнению данного сайта, своевременности размещения всех нужных сведений. В случае выявления каких-либо нарушений вся информация сразу направляется о Росреестр и регистрация всех ДДУ по данному объекту приостанавливается.
Отдельно отмечу, что на данном сайте размещен «Каталог новостроек», «Реестр застройщиков», «Единый реестр проблемных объектов» и так далее.
-Что теперь потребуется в Росреестре для регистрации договора долевого участия с использованием эскроу-счета?
ДДУ, представленный в Росреестр на государственную регистрацию, должен в обязательном порядке содержать сведения об эскроу-счёте, об уполномоченном банке, где открыт счёт (наименование, фирменное наименование, место нахождения и адрес, адрес электронной почты, номер телефона).
Сам ДДУ должен также содержать:
- определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией;
- срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;
- цену договора, сроки и порядок ее уплаты;
- гарантийный срок на объект долевого строительства.
В случае уступки требований по ДДУ, для государственной регистрации, помимо оригинала договора об уступке прав, в Росреестр необходимо представить справку, подтверждающую полную или частичную уплату цены ДДУ застройщику, с указанием размеров и сроков внесения платежей и выданная таким застройщиком или банком, через который осуществлялись указанные платежи.
-Насколько нам известно, буквально в июле была упрощена процедура оформления права собственности на квартиры в новостройках. Расскажите подробнее.
Вступили в силу изменения в закон о долевом строительстве. Теперь застройщик имеет право на подачу без доверенности в Росреестр заявления о государственной регистрации права собственности участника долевого строительства. Это возможно осуществить после передачи застройщиком участнику долевого строительства такого объекта по передаточному акту (или иному документу о передаче объекта долевого строительства) и постановки его на кадастровый учет. После завершения государственной регистрации застройщик обязан передать собственнику выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), удостоверяющую проведенную регистрационную процедуру. Таким образом, дольщику не потребуется обращаться в Росреестр за регистрацией права собственности самостоятельно.
Собственник при желании может представить в Росреестр подлинный экземпляр договора участия в долевом строительстве или договора об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве для совершения на нем специальной регистрационной надписи.
Данное нововведение - один из шагов по совершенствованию и упрощению учетно-регистрационной процедуры оформления недвижимости. Застройщики могут подавать заявления о регистрации права собственности за свих клиентов, в том числе, в электронном виде, что будет являться конкурентным преимуществом на рынке. Участник долевого строительства будет освобожден от необходимости самостоятельного обращения в Росреестр как посредством направления электронного заявления через «Личный кабинет» Росреестра, так и через офисы РГАУ МФЦ, что существенно сэкономит его время, а также разгрузит офисы приема многофункционального центра.
-Какова статистика регистрации ДДУ? Спрос на первичную недвижимость растет в нашем регионе?
Хочу отметить что после снятия ограничительных мер месяц к месяцу статистика регистрации ДДУ у нас в регионе растет. В частности, в июле Управлением зарегистрировано 1450 ДДУ - это самый существенный показатель 2020 года, (хотя итоги августа мы еще не подводили, тоже чувствуется значительный рост обращений заявителей) и эта цифра опережает показатели прошлогоднего июля. Но в целом, по сравнению с прошлым годом, количество зарегистрированных ДДУ снизилось на 35%. Всего же за 7 месяцев 2020 года в Республике Башкортостан зарегистрировано 7731 ДДУ (из них с использованием счетов-эскроу 1470), за 7 месяцев 2019 года – 11 897 ДДУ.
