Как правильно уведомить других собственников о продаже доли в квартире?
Разъясняет начальник отдела государственной регистрации недвижимости №5 Управления Росреестра по РБ Халитова Динара Рагибовна.
Что подразумевается, когда говорят «доли»? Это часть квартиры? Какие виды долей бывают?
Когда говорят доля в квартире подразумевается доля в праве общей собственности, то есть квартира принадлежит одновременно двум или нескольким собственникам. При этом нужно понимать, что ваша доля это не конкретно квадратные метры и помещения. Владеете и пользуетесь вы квартирой целиком.
Долевых собственников может быть несколько человек и размер доли тоже у каждого сособственника может быть разным. Например, у одного сособственника ½ доля у других по ¼. Главное, не допускать разделения долей жилого помещения на доли, площадь которых будет составлять менее 6 кв. м квартиры на каждого сособственника. Такая сделка является ничтожной. Данная норма установлена в Жилищном кодексе Российской Федерации и вступила в силу с 01.09.2022.
Распоряжаться своей долей можно без каких-либо условий?
Собственник имеет право распорядиться своей долей по своему усмотрению – продать, подарить, завещать или заложить. Только в случае продажи долей есть особенности. При продаже своей доли постороннему лицу нужно иметь подтверждение того, что другие сособственники не намерены ее купить. Ведь они имеют преимущественное право на покупку вашей доли по цене, за которую она продается посторонним лицам, и на прочих равных с ними условиях. Поэтому прежде всего нужно известить в письменной форме других собственников о вашем намерении продать долю в квартире, с указанием цены и на каких условиях вы ее продаете. Если они не приобретут вашу долю в течение месяца со дня их извещения или же представят письменный отказ от покупки вашей доли, то вы можете продать свою долю любому лицу.
Как проходит эта процедура, ведь не секрет, что иногда сособственник даже не известно где проживает и где находится, искать его нет возможности.
Если сособственники квартиры доступны и готовы к диалогу, то продавец может получить от них письменный отказ от выкупа своей доли. Указанный отказ удостоверяется нотариусом и будет являться бесспорным подтверждением отказа участника долевой собственности от использования своего права.
Если же соседи , то есть сособственники не идут на контакт или проживают по другим адресам и недоступны для разговора, то для соблюдения закона необходимо выслать каждому из них письменное уведомление.
Такое уведомление должно быть составлено продавцом, который продает свою долю, в письменной форме и направлено всем сособственникам, включая несовершеннолетних детей.
Продавец может направить указанное уведомление через нотариуса или по почте.
В случае самостоятельного направления письма, такое письмо необходимо направить с описью вложения, в котором будет отражено содержание уведомления.
Подтверждением направления уведомления о продаже доли в квартире являются:
свидетельство нотариуса о передаче или о направлении уведомления (извещения) сособственнику;
выданная отделением почтовой связи копия письма, направленной продавцом сособственнику самостоятельно.
Срок, по истечении которого доля может быть продана постороннему лицу, исчисляется с момента доставки уведомления сособственникам.
В случае отсутствия сведений о регистрации участника долевой собственности по месту жительства или пребывания, допускается направление извещения по адресу места нахождения имущества.
Где взять форму уведомления?
Образцы можно найти в интернете и заполнить самостоятельно, либо же можно поручить процедуру уведомления нотариусу. Уведомление должно содержать предложение о выкупе продаваемой доли с указанием объекта недвижимости цены и других условий, на которых планируется продажа. Также необходимо указать ФИО, место жительства отправителя и адресата. Дата отправления.
Что делать, если совладелец не согласен с предложенными условиями продажи?
Несогласие сособственника приобретать долю на заявленных продавцом условиях лишает его права преимущественной покупки, поскольку по сути означает отказ от него.
А если не соблюсти данное условие о преимущественной покупке доли, что будет?
По Гражданскому кодексу Российской Федерации, любой сособственник вправе в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
На какие виды сделок распространяется преимущественное право выкупа?
Условие о преимущественном праве покупки сособственников распространяется на выкуп доли в квартире по договорам купли-продажи доли или комнаты, а также договорам мены доли в квартире или комнаты. К дарению или завещанию это правило не применяется.
Сделки с долями должны проходить через нотариуса, или можно сразу подавать документы в Росреестр?
Да, в соответствии с действующим законодательством сделки по отчуждению долей в праве общей собственности подлежат нотариальному удостоверению. Нотариально заверяются сделки по отчуждению долей как посторонним лицам, так и другим участникам долевой собственности. Исключением являются, в частности, сделки при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке.
После удостоверения сделки нотариус обязан в установленный срок представить в электронной форме заявление о государственной регистрации прав, с приложением соответствующих документов, если стороны сделки не возражают против подачи такого заявления нотариусом. Либо же стороны договора сами подают документы на регистрацию перехода права в Росреестр в электронном виде, либо через офисы МФЦ.
Какова госпошлина за регистрацию перехода права на долю?
2000 рублей.
