Как проверить квартиру перед покупкой?
Разъясняет начальник отдела государственной регистрации недвижимости №5 Управления Росреестра по РБ Халитова Динара Рагибовна.
Недвижимость – это сфера, где высока вероятность мошенничества с жильём. Как правило, основной риск, который подстерегает потенциальных покупателей жилья на вторичном рынке - оспаривание прав собственности на приобретенный объект. Как избежать подобных ситуаций расскажет заместитель начальника отдела государственной регистрации недвижимости №2 Управления Росреестра по Республике Башкортостан Екатерина Ровнейко.
В каких случаях могут возникнуть ситуации с оспариванием прав на квартиру, дом, комнату?
В основном ситуации с оспариванием прав на жилье могут возникнуть при спорах между наследниками, при разделе имущества между супругами, если в квартире (доме, комнате) прописаны несовершеннолетние дети, если продавец будет признан недееспособным, в квартире прописано лицо, отбывающее наказание в местах лишения свободы (при выходе оно будет иметь право пользование квартирой), в квартире прописан безвестно пропавший член семьи продавца, на квартиру наложен арест.
На что необходимо обратить внимание при выборе жилья перед покупкой?
Перед покупкой жилья не стоит полагаться только на общее впечатление от общения с продавцом или риэлтором. Важно проверить документы, особенно правоустанавливающие. Если продавцы показывают только копии, это должно насторожить, так как документы могут быть поддельными, а настоящие собственники даже не знать, что их собственность продается. Рекомендуется связаться с реальным собственником и удостовериться, что он действительно имеет право на продажу недвижимости, что он дееспособен.
Если недвижимость продается по доверенности – это тоже повышенный риск?
Если объект продают по доверенности, обязательно проверьте ее через онлайн-сервис на портале Федеральной нотариальной палаты. Сервис доступен круглосуточно и поможет убедиться в действительности доверенности.
Какие еще действия продавца должны насторожить покупателя?
Покупателя должны насторожить следующие моменты:
1. Если его торопят подписать документы или цена объекта заметно ниже рыночной без объяснений. Умышленное занижение стоимости может снизить как налог с продажи для продавца, так и сумму налогового вычета для покупателя. В случае расторжения договора продавец возвратит только обозначенную в нем сумму, а не настоящие деньги.
2. Если объект недвижимости за короткое время несколько раз перепродавался, то не исключено, что это было сделано с целью завуалировать незаконность первого отчуждения или наличием ограничений.
3. Возможны скрытые дефекты, из-за которых собственники хотят быстро продать имущество, например, протекающая крыша или затопленный подвал, или скандальные соседи.
4. Убедитесь, что в квартире не проводилась незаконная перепланировка. Все изменения должны быть согласованы с властями и отражены в документации. Новому владельцу будет сложно доказать, что перепланировку сделал предыдущий собственник, и ответственность, скорее всего, ляжет на него.
И конечно, покупателю важно проверить данные об остальных правообладателях объекта. Они должны быть уведомлены о сделке, так как могут иметь право преимущественной покупки (например, при продаже комнаты или доли). Отсутствие согласия соседей или сособственников, а также отсутствие нотариально удостоверенного согласия супруга на продажу совместного имущества могут привести к признанию сделки недействительной в суде. В этом случае права покупателя могут перейти к тому, кто оспорит сделку.
Какими еще документами можно проверить «чистоту» приобретаемой недвижимости?
На сегодняшний день документом, который может проверить недвижимость является выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Выписка актуальна на момент ее выдачи. Рекомендуем продавцу самостоятельно заказать бесплатную экспресс-выписку на портале Госуслуг. Она формируется буквально за секунды и позволяет обеспечить прозрачность информации о правообладателе для потенциальных покупателей.
А если в выписке из ЕГРН отсутствуют сведения о зарегистрированных правах?
Если же сведений о собственнике недвижимости в выписке из ЕГРН нет, то это еще не значит, что вас обманывают. Право собственности у продавца могло возникнуть до 1998 года, а в таком случае сведения в ЕГРН о праве может отсутствовать. В таком случае перед сделкой правообладателю в любом случае необходимо вначале зарегистрировать право собственности на квартиру, а затем отчуждать ее.
Как защитить свою недвижимость с помощью ЕГРН?
Каждый владелец недвижимости может защитить свою недвижимость, подав заявление о невозможности государственной регистрации перехода прав без его личного участия. В ЕГРН будет внесена соответствующая запись, и документы, поданные без личного участия собственника (например, по доверенности), рассматриваться не будут. Их возвратят обратно заявителю. Такое заявление можно подать в отделениях МФЦ, в личном кабинете на сайте Росреестра и на портале Госуслуг. За 6 месяцев 2024 года от жителей Башкортостана поступило более 15 тысяч таких заявлений.
