Надежда Михайловна Уфа
Хочу приобрести садовый участок без помощи риэлтора (продавец имеет своего риэлтора). На что нужно обратить особое внимание, чтобы не попасть в сложную ситуацию. С чего начинать? Мои действия?
На вопрос отвечает Елена Янгирова , адвокат Октябрьского филиала г Уфы Башкирской республиканской коллегии адвокатов:
---
Во первых, Вам нужно проверить документы на садовый участок.
У продавца должны быть в наличии следующие документы:
1.Свидетельство о праве собственности на садовый участок.
2.Кадастровый паспорт. Участок должен быть нанесен на кадастровую карту, должен пройти регистрацию в «Роснедвижимости» и иметь межевое дело.
Попросите продавца получить справку об отсутствии ограничений / обременений на садовый участок.
Необходимо удостовериться, что собственник — именно то лицо, которое продает обьект. Если от имени собственника действует представитель, нужно убедиться, что это официально уполномоченное лицо.
Кроме того, нужно проверить, что у владельца нет задолженностей по обязательным платежам (налоги, обязательные сборы в СНТ). Иначе долги перейдут к новому владельцу вместе с имуществом.
Бумаги должны быть в порядке:
1.Правоустанавливающие документы. Убедитесь в том, что у продавца есть свидетельство о праве собственности на землю и дом. А также в том, что эти документы оформлены и зарегистрированы (попросите показать оригиналы). Перечень бумаг может различаться в зависимости от категории земель и основания на право собственности. Важно также обратить внимание, на основании чего возникло такое право. Это может быть, к примеру, постановление главы администрации о выделении участка, договор купли — продажи или что-то другое.
2.Кадастровый паспорт. Имейте ввиду, что объектами купли — продажи могут быть только земельные участки, которые прошли государственный кадастровый учёт и которым присвоен государственный кадастровый номер. В кадастровом паспорте содержатся следующие сведения: местоположение земельного участка (адрес); его площадь; описание границ; координатные точки углов; сведения о категории земель и разрешённое использование земельного участка; экономические и качественные характеристики, а также информация о наличии объектов недвижимого имущества.
Если документам на землю «исполнилось» более пяти лет, необходимо будет получить свежий кадастровый паспорт и справку о стоимости участка — нормативной и кадастровой. Перед оформлением документов можно сделать запрос в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) с целью получить сведения о предстоящей покупке.
1.Имеет значение психическое здоровье продавца. Если человек пожилой, желательно как минимум убедиться, что у него отсутствуют отклонения психики. По возможности стоит получить (от самого продавца) справку из наркологического диспансера, психо-неврологического диспансера о том, что он на учёте не состоит.
2.Необходимо удостовериться, что собственник — именно то лицо, которое отчуждает объект. И что он не менял фамилию. Если фамилия менялась, следует выяснить, на основании чего. Если от имени собственника действует представитель, нужно убедиться, что это официально уполномоченное лицо.
3.Кроме того, нужно проверить, что у владельца нет задолженностей по обязательным платежам (налоги, обязательные сборы в СНТ).
Заранее разузнайте, не находится ли выбранный участок в зоне отчуждения, поскольку если, например, рядом пролегает газопровод высокого давления, то зоне 300 метров вообще нельзя ничего строить. Под участком может также проходить линия связи, электрический кабель или располагаться иной объект, в результате чего земля бывает ограничена в возможном использовании — вплоть до полного запрета возводить капитальные строения. Следует помнить и про охранные зоны водоёмов, линий электропередач, автодорог. В пределах таких территорий использование земли, как правило, ограничено.
Обременение участка может быть установлено сервитутом — правом ограниченного пользования по требованию другого лица (частный сервитут). Например, для прохода. Либо по требованию органа местного самоуправления (публичный сервитут). Например, для строительства районной автодороги.
Ещё одна опасность: в перспективных планах властей могут содержаться самые смелые и дерзкие замыслы относительно земли, на которой расположен «ваш» участок. Поэтому постарайтесь выяснить в местной администрации, не зарезервирован ли, к примеру, участок для госнужд (строительства федеральных трасс, скоростных магистралей). Эта информация не является закрытой.
В разных регионах установлен разный минимальный размер участка под застройку или раздел.
Для сделки должны быть точно определены границы земельного участка — его точное расположение на местности, включая координаты, длины сторон, площадь, границы смежеств. Участок должен быть нанесен на кадастровую карту, должен пройти регистрацию в «Роснедвижимости» и иметь межевое дело.
Теперь займёмся историей: выясним, как участок был приобретён, как переходил от владельца к владельцу и был передан государством в частную собственность. Даже при наличии официальных документов важно убедиться в фактическом расположении участка, было ли действительно проведено межевание, нет ли зарегистрированных строений (если участок физически пуст). Только проведя полный анализ истории участка удастся оценить все риски, которые будут непосредственно влиять на его стоимость. После этого можно принимать решение о покупке:
получить справки об отсутствии ограничений / обременений на участке (например, по выписке из ЕГРП);
установить границы участка (выезд геодезии, установка межевых знаков);
получить кадастровый паспорт (в подтверждение того, что межевание проведено);
убедиться в отсутствии судебных споров с соседями по границам участка;
получить справку о подземных коммуникациях либо организовать выезд специалистов и провести топографическую съемку с указанием всех подземных коммуникаций, не относящихся к дому;
получить все справки об отсутствии задолженностей по обязательным платежам — из налоговой инспекции, администрации или правления СНТ;
убедиться, что в БТИ не заведены инвентарные дела на строения, которых уже нет. Если к участку подведены (подключены) коммуникации, то получить от продавца все соответствующие документы
