Алина Уфа: В октябре заключили договор цессии по ДДУ на покупку квартиры с ООО «Базис» . Заплатили первоначальный взнос, но прошло уже полгода наш договор не зарегистрировали ФГБУ. Установлены ли законом сроки регистрации договора в регпалате? Могли ли заключить с нами договор цессии, если основной договор ДДУ не был зарегистрирован в регпалате?
На вопрос отвечает директор юридического агенства «Априори» Екатерина Самсонова:
Основные положения договора уступки прав требования регулируется статьями 382-390 главы 24 Гражданского кодекса РФ. Для нашего случая важно следующее:
Что отсюда следует?
1) Права требования кредитора (цедента) должны быть документально удостоверены;
2) В основном договоре не должно быть запрета на уступку прав другому лицу (цессионарию);
3) Если так установлено в договоре, то должник (застройщик) должен дать свое согласие на уступку прав. (Обычно это выливается в посреднический процент или фиксированную немаленькую сумму, которую цедент уплачивает застройщику). Но застройщик в этом случае имеет право и отказать без объяснения причин;
4) Если согласия застройщика не требуется или об этом в договоре ничего не сказано (такого в ДДУ не бывает никогда), письменно уведомить застройщика о перемене лица в договоре необходимо, иначе можно остаться без квартиры;
5) Поскольку ДДУ требует госрегистрации, то и договор уступки прав по ДДУ также подлежит регистрации;
6) После регистрации договора уступки новый кредитор имеет те же права и обязанности по отношению к застройщику, что и участник, уступивший ему права. От себя добавлю – и несет те же риски, как если бы он заключил ДДУ сразу с застройщиком.
В статье 11 закона 214-ФЗ точно указывается промежуток времени, когда уступка прав по ДДУ возможна: Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
Соответственно ответ на Ваш второй вопрос отрицательный. До регистрации ДДУ, договор Цессии не может быть зарегистрирован.
