Очень распространенная ситуация: человек получает сотки земли от сельской власти, но никаких документов на них не имеет. Спустя годы на землю начинают претендовать, а юридически обосновать свое владение землей хозяин, много лет трудившийся на этой земле, не может.
Или, другой вариант: за долгое время участок несколько раз поменял хозяев и, наконец, был куплен гражданином, который вложил в приобретенную землю не только деньги, но и труд. И вдруг узнает, что на самом деле много лет назад выделение земли не было документально зафиксировано. А раз нет документов, значит, надо дачу вернуть муниципалитету.
При любой коллизии с отсутствием первоначальных документов на землю крайним в итоге оказывается добросовестный покупатель или просто честный пользователь земли.
Приведем конкретный пример, в котором доказано ,что добросовестный покупатель может оспорить ситуацию, сложившуюся не в его пользу.
По итогам прокурорской проверки в местной администрации не были обнаружены бумаги о выделении соток под дачу ответчика. А тот смог представить лишь старую копию справки о выделении земли. Прокурор решил, что земля была выделена незаконно и ее надо изъять у собственника.
Во встречном иске ответчик уверял, что купил дачу законно и давно на ней трудится. Просил признать себя добросовестным приобретателем, в том числе и потому, что срок исковой давности давно прошел. Областной суд отдал землю муниципалитету, признав старую копию справки о выделении земли незаконной. Дачник обратился в Верховный суд, который решил дело в его пользу по причинам, которые очень важны:
Участок зарегистрирован как частная собственность. За долгие годы у участка сменилось несколько хозяев. Последний купил его и зарегистрировал уже право собственности в 2011 году. По Гражданскому кодексу срок исковой давности - три года. Течение срока давности начинается со дня, когда человек узнал, что его право нарушено.
Такой порядок касается и исков госорганов и органов местного самоуправления, когда они требуют вернуть им недвижимость от добросовестных приобретателей.
В этом случае срок исковой давности надо считать с того момента, когда администрация района узнала или должна была узнать о том, что их сотки ушли в чужие руки. А срок прокурорской проверки или любой другой для начала отсчета срока давности правового значения не имеет.
По пункту 57 постановления Пленума Верховного суда (N10/22) начало срока исковой давности по искам, которые касаются зарегистрированного права, начинается со дня, когда гражданин или госорган узнал или должен был узнать о записи в ЕГРП.
По Земельному кодексу и по закону об органах местного самоуправления на эти органы возложена кроме всего прочего обязанность проведения муниципального земельного контроля, включая контроль по "недопущению самовольного захвата земель.
В реальности - это проведение плановых и внеплановых проверок. Да и вообще по закону местное самоуправление целиком и полностью обязано контролировать порядок на своей земле, включая утверждение границ участков, предоставление их гражданам и организациям, проверять, что на этой земле строится и что будет размещено.
И о нарушении своих прав муниципалитет за эти годы мог выяснить не раз и не два - в ходе любой земельной проверки, которых прошло за эти годы немало.. Именно с этого времени и надо отсчитывать срок давности в три года. Местная власть о нарушении своих прав на спорные сотки должна была узнать не позднее момента межевания участка и постановки соток на кадастровый учет - то есть в том же 2007 году. Но она на это не отреагировала. В этом споре добросовестный собственник оказался прав.
