Квартира в ипотеку в 2022 году: стоит ли расширять свою жилплощадь?

Вопрос расширения жилплощади для любого человека в любой ситуации остается актуальным. Мы женимся, разводимся, заводим детей – каждое из этих действий подразумевает поиск новой квартиры или дома.

Фото №1 - Квартира в ипотеку в 2022 году: стоит ли расширять свою жилплощадь?

Однако обстановка в мире не всегда дает возможность нашим планам сбыться. Некоторые эксперты отмечают: сейчас не самое благоприятное время для покупки нового жилья. И кажется, будто так и есть, ведь цены растут, а вместе с ними не всегда растут доходы населения.

При этом уже другие эксперты, напротив, уверены, что сейчас самое время для покупки жилья. Где правда и кому верить? Что происходит на рынке недвижимости сейчас? Об этом мы поговорили с ведущими экспертами и представителями банковской сферы на круглом столе, который организовал телеканал БСТ в Конгресс-холле «Торатау» в Уфе.

Мнения действительно разнились. В основном гости круглого стола строили позитивные прогнозы на ближайшее время.

Директор АНО «Центр финансовых исследований Республики Башкортостан» Евгений Декатов отметил, что сейчас на рынке царит неопределенная обстановка. Причем как у профучастников, так и  у покупателей. Это связано прежде всего с макроэкономическими колебаниями.

Фото №2 - Квартира в ипотеку в 2022 году: стоит ли расширять свою жилплощадь?

Все мы видели, как в феврале Банк России резко повысил ключевую ставку. К чему это привело? Несмотря на то, что сегодня ставка уже вернулась на свой прежний уровень, в моменте кредиты для застройщиков, ипотека для населения стали дороже. Чтобы стабилизировать рынок строительства, государство ввело специальные механизмы софинансирования. Для населения смогли сохранить условия по действующим льготным программам по ипотеке и даже внедрить новые. Драйверами выступили федеральные меры поддержки. Так, популярная семейная ипотека теперь доступна уже после рождения первого ребенка, а ставка по ипотеке на новостройки опустилась ниже 7% годовых. Появилась ипотека для айтишников, внедряется новая ипотека на индивидуальное жилищное строительство. Банки уже принимают и одобряют эти заявки. Это позволяет оживить спрос в разных сегментах рынка.

Евгений Декатов

К слову, в этом году покупателей-«инвесторов» стало меньше. Если раньше многие приобретали квартиры в инвестиционных целях, то сейчас большинство интересуется покупкой для себя и своих детей.

Для того, чтобы решиться на улучшение жилищных условий, человек сейчас ориентируется на текущие события, «инвесторов» на рынке стало меньше. Меняется спрос на квартиры в разных сегментах, и он становится разнонаправленным. Так, и банки, и застройщики фиксируют снижение «инвестиционного» спроса на студии, которые раньше массово покупались для дальнейшей перепродажи. Вместе с тем в некоторых объектах небольшие площади продолжают пользоваться спросом как наиболее доступный вариант. Причем сейчас квартиры покупают не с котлована, а когда на строящийся дом можно посмотреть. Говоря о прогнозах, нужно сказать, что застройщикам придется быть более гибкими. Банки и девелоперы видят, что политика продаж должна меняться. Да, былого бума никто не ждет, но финансовые инструменты уже подстроились под ситуацию, и можно прогнозировать относительно стабильное развитие рынка.

Евгений Декатов 

Очередное кратное снижение ключевой ставки регулятором позволило вернуть ценовые параметры ипотечного кредитования на уровень начала года. Банки отмечают, что улучшение условий сказалось на активности населения и на первичном, и на вторичном рынке. По словам управляющего директора по ипотеке ВТБ в РБ Светланы Светлаковой, в июне клиенты банка в Башкирии оформили заявок на ипотечные кредиты на треть больше по сравнению с маем и вдвое больше по сравнению с апрелем.

РОК
Фото №3 - Квартира в ипотеку в 2022 году: стоит ли расширять свою жилплощадь?

Часть клиентов переоформила ранее полученное одобрение банка по новым условиям, для других заемщиков это стало стимулом вернуться к отложенным из-за высоких ставок планам. Мы уверены, что тенденция к росту клиентской активности в дальнейшем продолжится, в том числе на фоне реализации отложенного спроса. Сегодня оформить ипотеку в ВТБ можно от 10,5% годовых. Жилищные кредиты с господдержкой на новостройки банк предлагает под 6,7% с учетом дисконта за использование сервисов безопасных расчетов и электронной регистрации сделки. Многодетные семьи, у которых в период с 1 января 2018 по 31 декабря 2022 гг. родился или усыновлен третий или последующий ребенок, могут оформить в ВТБ ипотеку по ставке 3%. Дополнительно банк предоставляет для всех детей в семье бесплатную страховку от онкологических заболеваний. Это собственная программа банка, которая реализуется в рамках новой стратегии развития ВТБ «семейного капитала», направленной на адресную поддержку населения».

Светлана Светлакова

А вот директор АН «Капитал Инвест» Марат Гатауллин отметил, что на рынке недвижимости сейчас пока рано делать позитивные заявления. Он подчеркнул, что постоянно поднимать цены бесполезно, ведь уровень доходов населения не растет.

Фото №4 - Квартира в ипотеку в 2022 году: стоит ли расширять свою жилплощадь?

По прогнозам рынок начал оживать только первую неделю. Новостроек, заявок на них не было. Цены на них завышены. По вторичному рынку начались заявки, а до этого была просто тишина. В марте люди хотели быстрее добрать ипотеку, потом ставки повысились, и рынок оказался заморожен. Спросите любого риэлтора – да, рынок стоял и ожил из-за понижения ставок. У людей был не столько отложенный спрос, на мой взгляд его не было. Здесь у людей был просто страх. Вспомните 2007 год, тогда тоже был обвал рынка недвижимости, жилье упало в цене на 15-30%. Если бы госпрограммы 2020 г. не было, рынок новостроек  обвалился бы ещё в 2020 г. после пандемии. Советую застройщикам сдерживать цены, а не постоянно их поднимать. С падением доходов населения продаж не будет.

 Марат Гатауллин

Менеджер отдела продаж ООО «Лесбург» Олег Федоров занимается продвижением малоэтажного строительства. Он заметил, что в этом году у клиентов его компании произошло смещение способов оплаты.

Фото №5 - Квартира в ипотеку в 2022 году: стоит ли расширять свою жилплощадь?

Ситуация такая: если сравнить экономику того и этого года, то мы получим смещение способов оплаты. Если в 2021 году у нас примерно 70% была наличная оплата, то в текущем году в марте мы видим смещение в сторону ипотеки, это 80% клиентов. Всего лишь 20% клиентов используют наличку. Большой плюс для нас – возможность использовать льготную ипотеку. В ближайшее время мы заключим один из первых договор по IT-ипотеке. Ставки сейчас стали приятнее. Общее количество заявок снизилось. Мы считаем, что это связано в том числе с окончанием коротких вкладов. Общая динамика показывает медленный рост в малоэтажном строительстве. Из-за собственного производства мы можем нивелировать цену. Осенью планируем вернуться к прежним показателям.

Олег Федоров

Федоров отметил, что в его компании к вопросу подъема цен на комплектующие подошли творчески. Здесь открыли собственное производство.

Мы за счет своего производства снизили стоимость на материалы на 20-30%. Это позволяет нам быть в рынке с учетом падения доходов населения.

Олег Федоров

Руководитель Абсолют Банка в Уфе Ильгиз Сабиткарамов считает, что сейчас оживает прежде всего вторичный рынок недвижимости.

По апрелю-маю доля сделок с готовыми квартирами не превышала 25%, по июню она выросла до 72%, а это уже практически докризисный уровень. Рассчитываем, что такое соотношение сохранится и во втором полугодии. У нас по стандартным программам ипотеки минимальная ставка – 10,04% годовых. Это практически докризисный уровень. Таким образом, сейчас уже можно спокойно покупать жилье или хотя бы начать выбирать его. По семейной ипотеке ставка не менялась, а по господдержке мы понизили ставку до 6,35% годовых. Мы видим реальное увеличение заявок и по квартирам в новостройках. Также растет рынок загородной недвижимости, он набирает популярность еще со времен пандемии. Многие считают, что свой дом дешевле, чем квартира в пересчете на квадратные метры. По цене «двушки» можно купить дом площадью от 100 «квадратов» и еще получить земельный участок. В любом случае, сегодняшние ставки вполне реально позволяют брать ипотеку. Если вы хотите купить жилье – не стоит откладывать этот вопрос надолго. Не надо ждать дальнейшего снижения цен и ставок. Мы же понимаем: реально цены выросли на всё, и этот тренд продолжится, поскольку те же стройматериалы дорожают. Надеяться на падение цен на недвижимость – недальновидно.

Ильгиз Сабиткарамов
Фото №6 - Квартира в ипотеку в 2022 году: стоит ли расширять свою жилплощадь?

Господин Сабиткарамов подчеркнул, что верить прогнозам аналитиков сейчас не стоит.

Есть комментарии аналитиков об ухудшении качества кредитов, сокращении рабочих мест и так далее. Но мы на своем опыте видим, что качество обслуживания жилищных кредитов в Башкирии традиционно высокое. Весной этого года мы не увидели даже минимального роста числа заявок на ипотечные каникулы. Кстати, доля проблемных кредитов у нас не превышает 1%.

Ильгиз Сабиткарамов

Исполнительный директор Ассоциации застройщиков РБ Адель Сайфуллина заверила, что в этом году не стоит ожидать возврата к прошлогодним рекордным показателям потребительской активности на рынке недвижимости. 

Фото №7 - Квартира в ипотеку в 2022 году: стоит ли расширять свою жилплощадь?

За 5 месяцев в Башкирии ввели 1 млн 200 тысяч квадратных метров жилья. Сегодня в Башкирии работают 114 застройщиков, они строят почти 300 домов. Только 19 застройщиков работают по старым правилам долевого строительства. Для стабильной ситуации на рынке недвижимости необходимо обеспечить восстановление баланса между спросом и предложением. Сейчас формируется понятная для всех участников рынка долгосрочная стратегия стимулирующих мер, как в части спроса и предложения, так и доступности ипотечных продуктов. Да, покупательская способность населения ограничена, однако причины для роста есть. Однако в этом году не стоит ожидать возврата к прошлогодним рекордным показателям потребительской активности на рынке недвижимости.

Адель Сайфуллина

Заместитель главы администрации Уфы Кирилл Чистяков пояснил, почему в регионе выросли цены на недвижимость. 

У меня устойчивое мнение, что ситуация непростая, нетривиальная, но жизнь не остановилась. Говоря о завышенных ценах, нужно понимать, что цена — это не директивный параметр. Она в первую очередь определяется спросом. Были причины роста строительной себестоимости. Одна из основных задач застройщиков – найти возможность ювелирно работать с себестоимостью, в том числе с помощью импортозамещения. Говорить о снижении цен я не буду, я против такого подхода. Объективно фундаментальных причин для этого нет. Роста цен, конечно же, не будет, но по действиям застройщиков, которые обращаются к властям, видно, что они испытывают здравый оптимизм. Важно, чтобы инвестиционная себестоимость была сформирована в разумных рамках. 

Кирилл Чистяков

Кстати, важный момент – уфимская модель спроса значительно отличается от московской.

Фото №8 - Квартира в ипотеку в 2022 году: стоит ли расширять свою жилплощадь?

Если сравнить Башкирию с Москвой, то у нас модель спроса совершенно иная. В московском регионе покупатели зачастую приходят за стартовым жильем и фактически не смотрят на стоимость квадратного метра, а смотрят на ежемесячный платеж. У нас же люди покупают недвижимость на несколько десятков лет, поэтому они всесторонне изучают объект, который планируют приобрести. Цена – далеко не определяющий критерий. Люди готовы идти на увеличение цены объекта, если этот объект соответствует их ожиданиям.

Кирилл Чистяков 

Заместитель председателя Общественного совета при Управлении Росреестра Камила Фазлыева подробно описала ситуацию на рынке вторичного жилья. По ее словам, сейчас отрасль «оттолкнулась от дна».

Фото №9 - Квартира в ипотеку в 2022 году: стоит ли расширять свою жилплощадь?

Мы оттолкнулись от дна благодаря ипотечным ставкам на вторичное жилье. Они стали снижаться до 10-11% годовых. Начались просмотры, появился интерес. Было исследование, сколько продавцов на рынке вторичной недвижимости готовы продать квартиру в ипотеку? Так вот Башкирия на втором месте, почти 99% продавцов готовы столкнуться с ипотекой. В других регионах эта цифра около 80%.

Камила Фазлыева

Еще один фактор – материнский капитал. По словам Фазлыевой, сейчас его активно используют именно при первоначальном взносе.

Сейчас активно используют материнский капитал при первоначальном взносе. В предыдущих годах маткапиталом погашали ипотечные кредиты. Спасибо банкам, они активно принимают маткапитал. Продажи делает и сельская ипотека. Желающих очень много. При этом выдача зависит от количества траншей, которые получает банк. Как правило, именно тогда и выстраивается большая очередь желающих ею воспользоваться. Большое количество уфимцев, например, покупает домики в районах вокруг города. Сейчас все вокруг столицы застраивается. До 6 миллионов есть и спрос, и большой объем предложений. Если дома дороже 10 миллионов, то продажа идет уже дольше, около полутора лет. Еще один фактор – электронная регистрация, которая сейчас появилась в Росреестре. Все можно сделать быстрее, достаточно иметь в руках смартфон. Это все ведет к удешевлению сделки.

Камила Фазлыева

Директор ООО «Строй Дом Проект» Даниль Муртазин рассказал, как обстоят дела в его бизнесе. Его компания специализируется на частных домах. По его мнению, размер сельской ипотеки необходимо увеличивать, а банкам ставить акцент именно на частные дома, а не на обычные квартиры.

Фото №10 - Квартира в ипотеку в 2022 году: стоит ли расширять свою жилплощадь?

Мое мнение: все не так радужно. Думаю, что понижение цен не планируется. Я очень рад, что своевременно прошел аккредитацию в Россельхозбанке, думал, не пригодится – пригодилось. Мне кажется, что для увеличения потока клиентов необходимо увеличить сумму займа с 3 млн до 5,5 млн на одного супруга. Человеку построить за 3 миллиона рублей дом нельзя что в Акъяре, что в Уфе. И там, и тут это будет одинаковая площадь по одинаковой цене. Считаю, нужно увеличить займ до 5,5 млн рублей.

Даниль Муртазин

Начальник отдела по развитию партнерского канала продаж Россельхозбанка в РБ Ольга Белякова отметила, что интерес населения к сельской ипотеке действительно значительно увеличился.

Фото №11 - Квартира в ипотеку в 2022 году: стоит ли расширять свою жилплощадь?

С начала возобновления сельской ипотеки активность населения увеличилась. Очень много поступает заявок. Покупают земельный участок и строят с помощью подрядной организации дом – есть и такой вариант. Дома покупают на всю семью, и цена в 7 миллионов – действительно комфортная, помимо этого снизились и ставки. В целом мировая ситуация научила нас быть готовыми ко всему. У нас есть программа и под 0,1%, это все индивидуально отрабатывается с застройщиком.

Ольга Белякова
Акции БСТ
Рули трезво: как в Башкирии борются с пьяными водителями