Как не нарваться на мошенников при покупке или продаже квартиры?

Советы тем, кто продает и покупает недвижимость

О том, какие документы собрать, и какую информацию проверить при продаже и покупке квартиры или жилого дома мы поговорим с заместителем начальника отдела правового обеспечения Управления Росреестра по Республике Башкортостан Эльзой Байтеряковой.

-С чего же начать, если я хочу приобрести квартиру или дом. Как не нарваться на мошенников на этом рынке?

-Во-первых, убедитесь, что продавец является законным собственником объекта недвижимости. К примеру, в нашей практике был случай, когда объект недвижимости добросовестному приобретателю пытался продать мошенник, чьи имя, фамилия и отчество полностью совпадали с именем реального собственника. Отличие реального владельца и гражданина, пытавшегося реализовать не свое имущество, состояло лишь в годе рождения. Лишь только благодаря  бдительности государственного регистратора прав нашего Управления сделка была приостановлена.

Поэтому мы рекомендуем покупателю получить выписку из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости. Также можно заказать выписку из ЕГРН о переходе прав, которая позволит понять, как часто менялись собственники квартиры и какие сделки с ней совершались. Получить выписку можно в Личном кабинете на сайте Росреестра, на сайте Федеральной кадастровой палаты и на портале Госуслуг, либо же – обратившись в ближайший офис МФЦ. Если в выписке отражено, что недвижимость часто меняла владельцев – это повод задуматься, так как причиной частых перепродаж может являться не проблемы с документами, а бытовые неудобства – неприятные соседи, плохая питьевая вода, отсутствие дорог и иной инфраструктуры и т.д.

-Наверное, не лишним будет запросить другие документы и проверить их? На что обратить внимание при их изучении?

-Разумеется. Дополнительно попросите у продавца оригинал правоустанавливающего документа, подтверждающего основание приобретения или получения квартиры в собственность: договор купли-продажи, договор дарения, свидетельство о праве на наследство и т.д. В случае если сделка производится по доверенности, проверить ее подлинность можно на официальном сайте Федеральной нотариальной палаты. Вообще если сделка проводится по доверенности, мы рекомендуем встретиться с реальным собственником и удостовериться в его волеизъявлении. Также, изучая документы, проверьте, была ли в квартире перепланировка. Для этого нужно запросить у продавца технический паспорт или план. Все изменения в квартире должны быть узаконены, иначе после ее покупки это придется делать вам.

-Что порекомендуете еще? Часто возникают вопросы, связанные с согласием супруга, сделками с участием детей…

-Конечно. Обязательно уточните семейный статус продавца. Если на момент приобретения недвижимости он состоял в браке, требуйте согласие супруга на продажу квартиры. Если оно не будет представлено на государственную регистрацию прав вместе с договором купли-продажи, то в ЕГРН внесут отметку, что сделка совершена без необходимого в силу закона согласия супруга. Также проверьте, кто зарегистрирован в квартире. Настаивайте, чтобы жильцы были выписаны до совершения сделки. Это тоже избавит вас от возможных конфликтов. Дополнительно узнайте, нет ли у продавца долга по коммунальным платежам – это тоже может быть, впоследствии, неприятным сюрпризом.

-Необходимо ли обязательное нотариальное удостоверение сделки, если в ней участвуют дети, а согласие органов опеки?

-Нотариальное удостоверение договора купли-продажи требуется обязательно, если собственником либо участником общей собственности продаваемого недвижимого имущества является несовершеннолетний. Несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность (т.е. недействительность).

Дети в возрасте от 14 до 18 лет могут совершать сделки с недвижимостью, но только при наличии письменного согласия своих законных представителей – родителей, усыновителей или попечителей. Если сделка была совершена без согласия законных представителей ребенка, она может быть признана судом недействительной. 

Лица, не достигшие 14-летнего возраста (малолетние) в сделках не участвуют, их интересы представляют родители, усыновители или опекуны. 

При этом, как в первом, так и во втором случае, законные представители должны предварительно заручиться разрешением органа опеки и попечительства.

-Как проверить качество самого приобретаемого жилья? Возможно ли как-то подстраховать себя при покупке?

-Для того чтобы быть уверенным в качестве покупаемого жилья, рекомендуем заранее заказать оценку строительно-технического эксперта ли застраховать сделку. Эксперты помогут вскрыть те недостатки, которые незаметны непрофессионалам. В текущем году на консультации к сотрудникам Управления обращались жители республики, столкнувшиеся с тем, что в стенах их жилых домов при ремонтных работах была обнаружена плесень, соседство с которой подвергает жизнь и здоровье человека большой опасности. В данном случае доказать, что плесень образовалась до момента покупки – очень сложно и лучше заранее подстраховать себя еще до совершения сделки.

-Сложности могут возникать и при расчетах.. Что посоветуете здесь?

-Мы советуем покупателям рассчитываться с продавцами после государственной регистрации права собственности, а если это невозможно, то вносить плату частями: часть суммы передавать при подаче документов на государственную регистрацию, окончательный же расчет производить только после того, как покупатель станет собственником квартиры или дома. Тогда в договоре купли-продажи должно быть указано, что расчет будет производиться после регистрации перехода права на объект. Но в таком случае возникает обременение (ипотека) в пользу продавца. Запись о ней вносится в ЕГРН. После того как стороны рассчитаются, им нужно будет обратиться в Росреестр чтобы погасить запись об ипотеке с приложением расписки о том, что обязательства покупателя выполнены. Это потребует больших временных затрат, но защитит интересы покупателя.

-Теперь нужно ждать 5 лет, чтобы продать недвижимость и не уплачивать налог? Или таких соков нет?

-Налог не придется платить, если вы продали недвижимость, которой владеете не менее 5 лет, а в некоторых случаях – не менее 3 лет. Сейчас многие во избежание начисления налога ждут 5 лет, хотя это не всегда нужно. Так, если квартира подарена, перешла по наследству, приватизирована или на дату продажи является единственным жильем, то трехлетнего срока владения будет достаточно, чтобы налог не платить. Однако все вопросы, связанные с налогообложением, рекомендуем задать специалистам налоговой службы.