В каких случаях требуется обязательное удостоверение у нотариуса сделок с недвижимостью?
Росреестром Башкортостана в I квартале 2023 года зарегистрировано более 30 тыс. прав, ограничений и сделок на основании нотариально удостоверенных документов. Большая часть сделок осуществлялась с помещениями (квартиры, комнаты и др.), на втором месте - сделки с землей. О том, когда требуется нотариальное оформление сделок с недвижимостью, расскажет заместитель руководителя Управления Росреестра по РБ Наталья Низамутдинова.
Что означает нотариальное удостоверение сделки?
При удостоверении договора нотариус осуществляет проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, а также отсутствие ограничений прав, обременений имущества или иных обстоятельств, препятствующих совершению договора. В законодательстве указаны случаи, когда нотариальное удостоверение сделок обязательно. Но также лица, совершающие сделку, могут договориться между собой, что сделка будет нотариально удостоверена, хотя такая форма и не требуется в силу закона.
Какие последствия влечет несоблюдение требований закона в части обязательного нотариального удостоверения сделки?
В таком случае это влечет ее ничтожность.
Какие же сделки с имуществом подлежат обязательному нотариальному удостоверению?
На сегодняшний день обязательному нотариальному удостоверению подлежат сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, за некоторыми исключениями. Эти исключения касаются:
- сделок при отчуждении или ипотеке всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке;
- сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в такой фонд;
- сделок по отчуждению земельных долей;
- договоров об ипотеке долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями.
А сделки с участием несовершеннолетних?
Если квартира принадлежит детям, для ее продажи обязательно нужен нотариус. Аналогично с недееспособными и ограниченно дееспособными взрослыми. За детей до 14 лет сделки совершают родители от их имени. С 14 до 18 лет ребенок может совершить сделку с письменного согласия родителей или опекуна. Например, купить квартиру на свое имя. Но продать ее до 18 лет он сможет только с разрешения органов опеки, даже если родители не возражают. Распоряжаясь недвижимым имуществом несовершеннолетнего, недееспособного или ограниченно дееспособного, следует не только удостоверить сделку у нотариуса, но также получить предварительно согласие органа опеки и попечительства.
Какие еще популярные сделки Вы можете назвать, когда необходимо посетить нотариуса?
Как уже было сказано ранее, это сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество. Исключение, если недвижимость продают все участники долевой собственности по одной сделке, в таком случае нотариальное удостоверение сделки не нужно. Договор купли-продажи недвижимого имущества в долевую собственность супругов (при отсутствии брачного договора), также подлежит нотариальному удостоверению.
Нотариального удостоверения также требуют сделки в сфере семейных правоотношений. Например, брачные договоры, соглашения о разделе общего имущества супругов подлежат обязательному нотариальному удостоверению.
А что касается доверенности на осуществление сделок с недвижимостью? Без доверенности не обойтись?
Доверенность на совершение сделок, требующих нотариальной формы, а также на подачу заявлений о государственной регистрации прав или сделок, а также на распоряжение зарегистрированными в государственных реестрах правами должна быть нотариально удостоверена. Равно как и доверенность, выдаваемая в порядке передоверия, должна быть нотариальной.
Достаточно ли того, что сделка или право удостоверено у нотариуса?
Нет, завершить процедуру необходимо, обратившись в Росреестр. При государственной регистрации права на объект недвижимости, возникшего на основании нотариально удостоверенной сделки, государственная регистрация прав в Росреестре осуществляется по заявлению нотариуса о государственной регистрации прав и прилагаемых к нему документов, если стороны сделки не возражают против подачи такого заявления нотариусом. Сегодня все заявления от нотариусов поступают к нам в электронном формате.
По сделкам в отношении недвижимости, которые не подлежат обязательному нотариальному удостоверению, граждане вправе заключить договор в простой письменной форме и подать заявление о регистрации перехода права собственности самостоятельно или через представителя в любое отделение МФЦ.
