Как построить и оформить дом.
Перед гражданами, планирующими строительство, встает много вопросов – нужно ли получать разрешение на строительство, в каком порядке ставить на кадастровый учет и оформлять право собственности на дом, как проще это сделать и сколько это стоит. На эти вопросы нам сегодня поможет получить ответы начальник отдела государственной регистрации недвижимости №1 Управления Росреестра по РБ Василя Нургалиева.
Василя Тимерьяновна, добрый день!
Здравствуйте!
Василя Тимерьяновна, наверное, хотелось бы начать нашу беседу с основополагающего вопроса - про землю. К примеру, у меня уже достаточно давно есть земельный участок и я начинаю на нем строительство. Нужно ли что-то проверить в отношении этой земли, прежде чем затеять стройку?
Если вы купили земельный участок под строительство довольно давно, то необходимо все-таки заказать свежую выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), чтобы удостовериться, не попал ли ваш участок в какие-либо зоны с особыми условиями использования территорий. Дело в том, что ЕГРН постоянно наполняется новыми сведениями, в него постепенно вносится более детальная информация о границах земельных участков и территориальных зон. За то время, что прошло с момента покупки Вами земельного участка, в реестр недвижимости могли быть внесены новые сведения, которые необходимо учитывать при планировании строительства. Так, например, ваш участок может попасть в охранную зону ЛЭП, водоохранную зону, зону газапровода или нефтепровода, и это будет означать, что беспроблемное строительство возможно лишь при получении соответствующих согласований.
Незарегистрированные ограничения отражаются не во всех видах выписок из ЕГРН, поэтому рекомендуем заказывать расширенную выписку об объекте надвижимости, в которой отражаются данные охранные зоны.
Планируя строительство дома, стоит обратить внимание на вид его разрешенного использования земельного участка. Возведение индивидуального жилого дома возможно только на земельных участках, предназначенных для индивидуального жилищного строительства, для ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, для ведения садоводства. На участках под огородничество строительство жилых домов, а также иных объектов капитального строительства запрещено.
Да, это важный момент. А нужно ли уточнять границы этого участка, прежде чем строить дом?
Уточнение границ земельного участка – нужная процедура. Особенно это касается тех, кто в свое время приобрел участок без точных границ. Перед строительством желательно закоординировать его, чтобы возводимый объект случайно не оказался на другом земельном участке.
Что нужно для этого, к кому обращаться?
Межеванием земельных участков занимаются кадастровые инженеры. Именно они проводят все нужные измерения и расчеты. Кадастровый инженер выезжает на место и проводит необходимые замеры. После ознакомления с результатами замеров, границы участка необходимо согласовать с владельцами смежных участков. После этих работ кадастровый инженер составляет межевой план.
Как узнать, есть ли у моего участка точные координаты?
Для этого можно воспользоваться сервисом «Публичная кадастровая карта» (ПКК). Найти конкретный объект на ней проще всего по адресу или по кадастровому номеру. Если вы не находите свой земельный участок на ПКК, то координаты у него не установлены.
Как же узаконить построенный жилой дом? Надо ли получать разрешение на строительство?
Градостроительным кодексом Российской Федерации установлено, что для строительства индивидуальных жилых домов получения разрешения на строительство не требуется.
Законом установлена единая уведомительная процедура строительства и реконструкции жилых и садовых домов.
То есть при строительстве или реконструкции дома застройщику (собственнику или правобладателю земельного участка, на котором планируется строительство или реконструкция) необходимо подать в орган местного самоуправления уведомление о планируемых строительстве или реконструкции объекта ИЖС или садового дома, заполненной в установленной форме.
Орган местного самоуправления рассматривает все характеристики объекта, указанные в уведомлении, в том числе параметры дома и схему его размещения, проверяет на предмет соответствия градостроительным нормам и правилам. В течение семи рабочих дней гражданин должен получает ответ. В случае если планируемый объект соответствует всем нормам и получено уведомление о соответствии, можно начинать строить. На строительство отведен срок 10 лет.
После окончания строительства застройщик направляет в орган местного самоуправления в установленном порядке уведомление об окончании строительства. При этом к уведомлению прикладывается технический план жилого дома, подготовленный в установленном порядке кадастровым инженером.
Орган местного самоуправления в течение семи рабочих дней рассматривает все документы и направляет застройщику уведомление о соответствии либо о несоответствии построенных или реконструированных объекта ИЖС или садового дома требованиям законодательства о градостроительной деятельности.
В случае если построенный дом жилой дом соответствует требованиям градостроительного законодательства, то орган местного самоуправления в срок не позднее семи рабочих дней должен направить в Росреестр в электронном виде заявление от имени правообладателя о государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав на жилой дом с приложением к нему необходимых документов (в том числе уведомления об окончании строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома, технического плана, представленного застройщиком). В результате дом будет поставлен на государственный кадастровый учет, а права на него — зарегистрированы.
Законодательством также установлен упрощенный порядок оформления прав граждан на жилые дома, возведенные на земельных участках, предназначенных для индивидуального жилищного строительства или для ведения личного подсобного хозяйства, на жилые и садовые дома, построенные на земельном участке, предназначенном для ведения гражданами садоводства. Упрощённый порядок действует до 01 марта 2026 года.
Особенность упрощенного порядка заключается в том, что поставить на государственный кадастровый учет и зарегистрировать право собственности на жилой или садовый дом, возможно только на основании документа на земельный участок и технического плана, подготовленного кадастровым инженером на основании декларации, составленной и заверенной правообладателем объекта недвижимости. При этом для государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав представление уведомления о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома, уведомления об окончании строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома не требуется.
В данном случае правообладатель земельного участка с техническим планом, подготовленным в установленном порядке кадастровым инженером, обращается в офис МФЦ с заявлением о постановке на государственный кадастровый учет и регистрацию права собственности на жилой дом. Потребуется также уплатить госпошлину в размере 350 рублей. Правоустанавливающий документ на земельный участок предоставляется только в случае отсутствия зарегистрированного на него права.
Отмечу, что при этом жилой дом должен соответствовать параметрам, определенных Градостроительным кодексом Российской Федерации. В частности, это должно быть отдельно стоящее здание с количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, и не предназначено для раздела на самостоятельные объекты недвижимости. То есть индивидуальный жилой дом не подлежит разделу по помещениям и по блокам.
В какие сроки осуществляется регистрация права на построенный дом?
В данном случае речь идет о единой процедуре учета и регистрации недвижимости. В случае подачи документов через офисы МФЦ общий срок процедуры составит 12 рабочих дней. Если вы хотите сэкономить время, то стоит рассмотреть вариант обращения в Росреестр в электронном виде через сервис «Личный кабинет правообладателя» на портале Росреестра. Для этого нужна усиленная квалифицированная электронная подпись. Срок электронной регистрации недвижимости в нашем регионе значительно сокращен, к тому же размер госпошлины при электронном обращении будет уменьшен на 30 процентов для физических лиц.
Также договором подряда, заключаемым правообладателем земельного участка с кадастровым инженером для подготовки технического плана на жилой дом, может быть предусмотрена возможность подачи документов на государственный кадастровый учет и государственную регистрацию права собственности на жилой дом самим кадастровым инженером от имени правообладателя, без оформления соответствующей доверенности. Данная практика подачи заявлений кадастровым инженером у нас в регионе становиться тоже востребованной.
