Ипотечный рынок в России в 2024 году заметно изменился. Универсальная льготная программа закончилась, а условия других программ с господдержкой изменились. Теперь банки не предлагают кредиты ниже 20% годовых. Телеканал БСТ провел круглый стол, на котором вместе с экспертами и представителями финансовых и строительных структур обсудили актуальные темы жилищного кредитования и ключевые тренды взаимодействия с клиентами.
Промежуточные итоги ипотечного кредитования 2024 года.
Какова динамика выдачи ипотечных кредитов и снизился ли спрос на них?
— Повышение рыночных ипотечных ставок (до 22-23% годовых) и адресности льготных ипотечных программ привело к значительному снижению спроса на первичное и вторичное жилье в Башкортостане в 3 квартале 2024г. по сравнению с 2023 годом. С июля по всей России упала выдача (доля) льготной ипотеки и начала расти выдача (доля) рыночной ипотеки. Общая доля льготных ипотечных кредитов (по сумме кредитов) снизилась по республике до 44%, а в 1 полугодии 2024 была 71%. При этом в Башкортостане с августа 99% льготных ипотечных кредитов выдается по семейной ипотеке. Тем самым «Семейная ипотека» стала основной программой, поддерживающей рынок, — пояснил управляющий Отделением-Национальным банком по Республике Башкортостан Банка России Марат Кашапов.
По данным ДОМ.РФ, в сентябре в Башкортостане кредитов выдано на 8,5% больше, чем в августе (сентябрь -1314 шт., август-1211), но это в 2 раза меньше среднего уровня за 1 полугодие 2024. О драйвере ипотечного рынка в Уфе по итогам сентября рассказала заместитель руководителя Абсолют Банка в Уфе Татьяна Данилова:
— Безусловно, именно «Семейная ипотека» стала драйвером рынка жилищного кредитования во второй половине 2024 года. Этот тренд точно сохранится в ближайшие месяцы. Если в августе у нас на «Семейную ипотеку» пришлось около 70% сделок, то в сентябре - более 95% от общего числа. Спрос на «Семейную ипотеку» объясним. Для тех, кто подходят под критерии этой программы (наличие ребенка в возрасте до 7 лет или двух несовершеннолетних детей) – это сегодня наиболее доступный способ решить вопрос с покупкой жилья. Особенно с учетом того, что среднерыночная ставка по собственным программам банков в России превысила 21% годовых. Вот пример. Предположим, что заемщик оформляет жилищный кредит на сумму 4 млн. рублей (именно на такую сумму в сентябре уфимцы чаще всего брали ипотеку). Срок кредита – 30 лет, ставка по программе «Семейная ипотека» – 5,74% годовых. Ежемесячный платеж при таких условиях составит чуть более 23 тысяч рублей. Если же заемщик хочет оформить ипотеку на те же 4 млн. рублей на 30 лет по рыночным программам, по ставке 21% годовых, то ежемесячный платеж увеличивается до 70 тысяч рублей. Разумеется, платить каждый месяц 23 тысячи рублей могут позволить себе больше жителей республики, чем70 тысяч. Особенно с учетом того, что средний доход заемщиков в Уфе, по нашим данным, составляет 70-100 тысяч рублей в месяц.
Семейная ипотека в 2024 году: новые условия.
Программа семейной ипотеки претерпела существенные изменения. Как работает сегодня программа? И насколько она выгодна? Управляющий собственник Unikor Ирина Коломасова:
— Семейная ипотека по ставке 6% на покупку квартиры в новостройке, готового дома от Застройщика или строительство индивидуального жилого дома продлена до 2030 г. Первоначальный взнос от 20%. Сумма кредита 6 миллионов рублей (для Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга, Ленинградской области -12 миллионов рублей).
Категория заемщиков:
1. Гражданин РФ, имеющий ребенка-гражданина РФ до 7 лет (НЕ ВКЛЮЧИТЕЛЬНО)
2. Гражданин РФ, имеющий не менее двух детей-граждан РФ возрастом до 18 лет (НЕ ВКЛЮЧИТЕЛЬНО)
3. Гражданин РФ, имеющий ребенка категории «ребенок-инвалид»-гражданина РФ возрастом до 18 лет (НЕ ВКЛЮЧИТЕЛЬНО)
I Цель кредитования для семей с детьми до 7 лет (не включительно):
1. Покупкау застройщика квартиры или таунхауса только по ДДУ (уступки запрещены).
2. Покупка у застройщика квартиры, таунхауса, дома по ДКП.
3. ИЖС с договором подряда у аккредитованных застройщиков с обязательным использованием ЭСКРОУ счетов.
II Цель кредитования для семей с двумя несовершеннолетними детьми:
1. Покупка у застройщика квартиры по ДДУ на территории малого города и на территории отдельных регионов (полная информация у вашего куратора).
2. ВАЖНО! Покупка по ДКП жилого дома у юридического лица/ ИП- без ограничений по региону, также ИЖС подрядом с эскроу счетами без ограничений по региону.
Для семей с ребенком-инвалидом условия аналогичны с пунктом I (семьи с детьми до 7 лет).
Аналитики Домклик изучили ипотечные сделки 2023-2024 гг. и выяснили, что портрет заёмщика «Семейной ипотеки» немного изменился. Его возраст составляет 35 лет. Большинство (81,5%) состоит в браке. Число многодетных заёмщиков сократилось, но вырос доход. О том как меняется поведение заемщиков при выборе жилья по программе «Семейная ипотека», — комментарий заместителя руководителя Абсолют Банка в Уфе Татьяны Даниловой:
— В рамках программы «Семейная ипотека» уфимцы приобретают самые разные квартиры. Чаще всего это жилье класса комфорт, площадью 40-50 квадратных метров. На втором месте по популярности студии эконом-класса площадью 20-25 квадратных метров. На третьем – трехкомнатные квартиры площадью до 60 квадратных метров. Наиболее распространенная цель приобретения – инвестиции и использование средств материнского капитала. Как правило, квартиры по «Семейной ипотеке» покупают те, у кого уже есть собственное жилье, ведь это новостройки, и до сдачи домов в эксплуатацию в среднем проходят год-полтора, в это время надо где-то жить.
Что касается географии, то подавляющее большинство заемщиков покупает квартиры в Уфе, к новостройкам в городах с населением до 50 тысяч человек пока интереса практически нет. Около 5% заявок по «Семейной ипотеке» от уфимских заемщиков приходится на квартиры в Москве. Заемщики предпочитают, когда дистанционные сделки проходят в режиме онлайн, без каких-либо дополнительных комиссий и доплат. Мы видим, что в 2024 году уфимцы стали в полтора раза чаще привлекать к сделкам по ипотеке созаемщиков. В этом случае учитывается их доход, а значит, вероятность одобрения заявки выше. У нас, к примеру, можно привлечь к сделке до 3 созаемщиков. Интересно, что родители соглашаются быть созаемщиками чаще, чем супруги. Причина проста: право на льготные программы сейчас ограничено – «один человек – одна льготная программа». Если супруг становится созаемщиком, то позже он не сможет взять еще одну льготную программу, даже если разведется. Поэтому заемщики стараются идти за льготной ипотекой в те банки, где супругам не обязательно становиться созаемщиками при покупке квартиры в ипотеку. Части уфимских заемщиков интересна возможность «переключиться» с рассрочки от застройщика на ипотеку в банке, если возникла такая необходимость. В том числе на «Семейную», если заемщик подходит под ее условия. Это актуально, к примеру, в том случае, когда покупатель квартиры в новостройке планирует продать имеющуюся собственную квартиру, чтобы погасить рассрочку, но квартира не продается так быстро, как ему бы хотелось. В этом случае некоторые покупатели оформляют ипотеку на новое жилье, а то, которое уже есть, сдают в аренду и за счет арендных денег частично или полностью закрывают ипотечные платежи.
Где можно оформить семейную ипотеку? Условия, перечень документов и ставки в банках по программе «Семейная ипотека» могут ли отличаться и меняться?Управляющий собственник Unikor Ирина Коломасова объяснила:
— Оформить семейную ипотеку можно в отделениях банка или подачей заявки через личный кабинет клиента или посредством подачи заявки через профессиональных брокеров.
Необходим следующий перечень документов для подачи заявки:
- паспорт;
- СНИЛС;
- справка 2-НДФЛ за 2023-2024 гг. или справка по форме банка за 12 месяцев (если стаж работы меньше, тогда по фактическому количеству месяцев работы). Минимальный стаж на последнем месте - 3 месяца;
- свидетельство о рождении ребенка. Если ребенок-инвалид, тогда документ, подтверждающий инвалидность.
Можно ли с помощью семейной ипотеки рефинансировать другой жилищный кредит? Каковы условия?
Управляющий собственник Unikor Ирина Коломасова:
— Рефинансирование доступно только для родителей при наличии хотя бы 1-го ребенка до 7 лет или при наличии 1 ребенка инвалида при условии покупки квартиры, дома, таунхауса от застройщика по ДДУ или ДКП. Кредит на индивидуальное жилое строительство рефинансируется на семейную только при условии строительства дома подрядной компанией посредством использования счета эскроу.
Возможно ли оформить семейную ипотеку на вторичное жилье?
Управляющий собственник Unikor Ирина Коломасова:
— Оформить семейную ипотеку также можно на вторичную недвижимость но только при условии, что продавец первый собственник-юридическое лицо/ИП.
Можно ли использовать для первоначального взноса маткапитал?
Управляющий собственник Unikor Ирина Коломасова:
— Материнский капитал может полностью перекрывать первоначальный взнос по ипотеке или частично с необходимостью до внесения наличных до 20% от стоимости приобретаемой недвижимости.
Новые ипотечные условия оказывают разное влияние на застройщиков. С одной стороны, у них появляются дополнительные расходы. Оплата комиссии банку за выдачу ипотеки по одной из двух основных госпрограмм создаёт финансовую нагрузку для застройщика в размере 5-6,8% от стоимости недвижимости. С другой стороны, некоторые застройщики могут столкнуться с падением доходности от продаж. Также есть риск, что застройщики могут столкнуться с трудностями в поддержании спроса на новостройки. Снижение покупательской активности может привести к замедлению темпов строительства. Какие работает ипотечная программа с господдержкой у девелоперов?
Комментарий генерального директора Группы компаний "Жилой квартал" Евгения Вечкова:
— Несмотря на ограничение аудитории которой доступна программа, ставка в 6% является очень привлекательным предложением, поэтому она остаётся самым востребованным видом ипотечного кредита и составляет максимальную долю в выдачах.
Кроме того, на сегодняшний день, мы впервые в Уфе предлагаем своим клиентам программу, которая называется «Ипотека для беременных». Эта программа на базе классической «Семейной ипотеке» под 6% годовых, но подходит тем, кто ещё только ждёт пополнения в своей семье. Несмотря на то, что Минфин продлил срок действия программы до 2030 года, важно помнить про то, что выделенные лимиты ограничены и быстро заканчиваются. Поэтому если есть необходимость покупки собственного жилья или в его расширении, и вы на текущий момент подходите под условия, лучше не откладывать решение вопроса в долгий ящик.
Льготная ипотека.
Льготная ипотечная программа— одна из самых молодых из субсидируемых государством программ для приобретения жилья, её запустили в мае 2022 года. Пока она действует только до конца 2024 года. Кто по новым правилам может рассчитывать на льготный кредит?
Пояснение управляющего собственника Unikor Ирины Коломасовой:
Льготный кредит можно потратить на покупку квартиры от застройщика:
1. Родители с одним ребенком до 7 лет (мама/папа)
2. Родители, имеющие одного ребенка со статусом «инвалид» до 18 лет
Также денежные средства можно направить на строительство жилого дома и покупку готового дома от застройщика.
Воспользоваться этим правом могут и родители, имеющие двух детей до 18 лет.
Ставки по жилищному кредиту максимально увеличены. Появились ли какие-то нововведения?
Комментируетуправляющий собственник Unikor Ирина Коломасова:
— Квартиру на вторичном рынке в среднем можно купить по ставке 22%. На сегодняшний день есть также возможность снизить эту ставку до 11,99% при помощи опции «покупка ставки». Это финансовый инструмент, который позволяет заёмщику изменить процентную ставку за счёт уплаты определённой суммы денег в момент оформления ипотеки. Например, 9-20% от суммы кредита.
Брать квартиру в 2024 году или подождать?
Брать или не брать ипотеку в 2024 году? Это решение каждый принимает для себя сам, поскольку гарантии давать невозможно даже в более стабильной экономической обстановке. Именно сейчас имеет смысл посмотреть на льготные программы, которые остаются и продолжают действовать.
Заместитель руководителя Абсолют Банка в Уфе Татьяна Данилова:
— Если вы подходите под обновленные условия программы «Семейная ипотека» и у вас есть реальная потребность в улучшении жилищных условий, то советую не тянуть, а действовать. Во-первых, уже несколько крупных банков объявили об исчерпании лимитов по этой программе, и это разогрело спрос среди оставшихся потенциальных заемщиков. Мы видим, что они торопятся подавать заявки и выходить на сделки. И, конечно, они бронируют наиболее интересные по цене и качеству объекты недвижимости. Принцип «лучшее, конечно, впереди» в данном случае может не сработать: застройщики стали более осторожно и взвешенно подходить к новым проектам, их количество не будет расти прежними темпами. Во-вторых, цены на новостройки в Башкирии не снижаются, а наоборот, увеличиваются – вслед за ценами на стройматериалы и рабочую силу. Поэтому те квартиры, которые доступны в ипотеку сейчас, к началу следующего года могут оказаться уже не по карману. Также рекомендую начинать не с выбора квартиры, как делает большинство, а с подачи заявки на ипотеку. Можно подать заявку на жилищный кредит онлайн. Это бесплатно и ни к чему вас не обяжет. Зато вы будете знать, какая сумма кредита доступна, какой у вас будет размер ежемесячного платежа, и с этими данными сможете выбирать среди доступных объектов недвижимости.
Какое жилье можно купить по программе «Семейная ипотека? Как и прежде, квартиру в новостройке?
Комментируетуправляющий собственник Unikor Ирина Коломасова:
— Покупка квартиры от застройщика доступна в нашем регионе только при наличии у клиента 1-го ребенка до 7 лет невключительно или наличии 1-го ребенка со статусом «инвалид» до 18 лет. Для жителей следующих городов Башкирии: Бирск, Учалы, Янаул, Баймак, Давлеканово, Дюртюли, Благовещенск, Агидель, Межгорье семейная ипотека доступна в том числе при условии наличия 2-х детей до 18 лет. При этом купить готовый дом от застройщика или строительство дома доступно и семьям с 2-мя детьми до 18 лет.
Управляющий Отделением-Национальным банком по Республике Башкортостан Банка России Марат Кашапов:
—Кредиты на приобретение жилья продолжают брать люди, которые остро нуждаются в улучшении жилищных условий и не готовы ждать смягчения условий кредитования в будущем.
Эксперты круглого стола сошлись во мнении, что конца года цены на вторичном рынке должны остаться на прежнем уровне, на первичном — вырасти в пределах инфляции. Спрос на ипотечное жилье может замедлиться. По мнению аналитиков, среди тех, кто не подпадает под льготные программы, основной спрос будут формировать две категории заемщиков. Первая — те, кто рассчитывает погасить ипотеку быстро, например, за счет продажи имеющегося объекта. Вторая — те, кто хочет купить понравившийся объект в расчете на дальнейшее рефинансирование. А также участники мероприятия предположили, что не исключено, что на фоне увеличения бюджетных расходов в ближайшее время могут быть пересмотрены как условия по другим госпрограммам, так и сам порядок расчета субсидии для банков.
